Site pollué : l’obligation de remise en état du locataire -dernier exploitant ICPE n’est pas synonyme de dépollution !

Par Frédéric CRUCHAUDET

Avocat Associé, Cabinet FIDAL
Spécialiste en droit de l’environnement et Docteur en droit

 

Au sens du droit des ICPE la remise en état d’un site n’est pas synonyme de dépollution totale !
Il est même possible qu’aucune mesure de réhabilitation particulière ne soit requise hormis la surveillance de l’air ambiant et/ou l’instauration de restrictions d’usage.

C’est ce que vient de rappeler la cour de cassation à la faveur d’une décision du 24 mai 2018, s’agissant d’un litige opposant une SCI, propriétaire d’un immeuble à usage industriel et commercial, à son locataire, exploitant d’une ICPE.

Pour pouvoir prétendre à une indemnisation, le propriétaire du site doit non seulement démontrer la réalité de son préjudice mais également prouver que son bien aurait été rendu indisponible pendant la période de la réhabilitation du site.

Se fondant sur l’article 1147 du code civil, le propriétaire – bailleur reprochait en l’espèce
à son locataire de ne pas avoir satisfait à ses obligations contractuelles en laissant des
“pollutions résiduelles ” dans le sol du terrain d’emprise de son ancienne activité.

Prétendant ne pas pouvoir relouer ou vendre son terrain en l’état de cette « pollution »,
il sollicitait par conséquent une indemnité d’immobilisation et la réparation du préjudice lié à la perte de la valeur vénale de son bien (du fait notamment de l’instauration de restrictions d’usage).

Le bailleur invoquait également une prétendue indisponibilité à la vente ou à la location de son bâtiment inhérente à l’incertitude concernant l’usage futur qui pourrait en être fait.

Par un arrêt infirmatif du 30 janvier 2017, la Cour d’Appel de Rouen relevait que le propriétaire n’avait en réalité ni mis en vente ni mis en location le bien postérieurement à la fin du bail et que rien ne l’avait empêché de le faire.

Par ailleurs, dès lors que la procédure de « remise en état » n’exigeait du dernier exploitant aucuns travaux de dépollution qui auraient pu générer une indisponibilité du site, la Cour n’a pas fait droit aux dédommagements demandés. Les juges d’appel reconnaissaient que le dernier exploitant avait accompli l’ensemble des obligations administratives liées à la cessation définitive de son activité ICPE et ce alors même que les mesures de « gestion » de la pollution des sols s’étaient traduites par un simple «confinement contrôlé » de la pollution (surveillance quadriennale de la qualité de l’air ambiant, instauration de restrictions d’usage).

La Cour déboutait, enfin, le bailleur de sa demande de « dépollution » du site en considérant que l’activité industrielle du preneur n’avait pas aggravé la situation environnementale du bien.

Les juges d’appel rappelaient, en effet, que l’exploitant n’était tenu que des seules consequences de l’exploitation de l’installation classée considérée et non de tout le passé industriel du site.

Confirmant la décision d’appel, la Cour de cassation rejette le pourvoi du propriétaire -bailleur.
Pour accéder à la décision : Cour de cassation 3ème civile 24 mai 2018 n°17-16269

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